几宗地块对于住宅商业的分别限定并非是巧合，都与今年4月25日的一则新规有关。

纯住宅用地重现天日

社区商业或将集体转变为集中独立式商业

4月25日，成都规划局组织五城区及高新区、天府新区各规划局召开内部会议，其中要求未办理《建设工程规划许可证》的项目，住宅与商业不能设计在一栋楼内，必须住宅与商业独立成栋、分离设置，不允许出现底商。

有媒体报道称，此新规一出，一批拟上市拍卖土地的规划设计条件因此而全部撤回重新拟定。

除了6月27日挂出的土地之外，8月22日将拍卖的三宗住上郫都区地块，其中明确指出了规划比例的商业应集中设置。加上此前土拍在熔断、限价抽签等手段之后，出现了“竞商业自持”，一系列连锁反应下呈现出了是一套“住商分离”的组合拳。

很显然，政府方面再对房地产市场的供给端进行调控，而联系再之前的另一份中央文件，我们可以窥探到更大的一盘棋。

2016年，在重启的中央城市工作会议上，有一份文件引发了最多的网络讨论。

文件提出，新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

在城市高速发展的同时，土地贮备减少、道路供给不足、街区活力趋减等问题时候已经逐渐开始暴露，而开放式社区的概念就是将“大院圈子”扩展为板块圈子，让区域中的居民最大程度共享区域的所有配套，从社会发展的角度来看，显然利大于弊。

打通区域消费力

共享金融城中央消费区的流量经济

开放式社区的概念与当前市场上最受投资人喜爱的“共享”理念其实是完全吻合的。相对于单个区域的“圈层文化”——保障部分人保在其圈子里的特殊福利，开放式社区与住商分离的目的在于让城市在发展过程中，打通壁垒，形成更好的资源共享。

毕竟，在当前这个“共享经济”风头正盛的时期，几乎人人都很清楚，共享最直接的盈利指标就是大量人口带来的红利，对商家来说，越是共享意味着越大的发展扩张机遇。对区域而言，亦是如此。

如果说社区的“共享经济”在中心城区能达成“1+1=2”的效果，那么在城南则是绝对的“1+1>2”的效果，其关键就在于人口红利。

从今年7月20日开始成都市实施人才优先发展战略行动计划，成都迅速迎来人才落户井喷，尤其高新区，连续多日600余个号码都在半小时到一小时就被放完，火爆程度可见一斑。可见，备受人才欢迎的高新区还在持续扩大其人口量。

人才大量涌入的高新区无疑是当前最收关注的，8月18日成都公共资源交流服务中心挂出高新区中和片区的1宗91.54亩二类住宅用地，起拍楼面价高达9500元/平方米，公告一出就引发巨大的讨论。

而在炙手可热的高新南区，受关注度最高的板块——金融城板块，其可享的人口红利正在持续蓬勃增长，区域价值之高堪称成都之最。

区域的人口红利包含两个部分，一是生活在附近的人，另一部分就是在附近工作的人。

当前的金融城板块中有南城都汇、时代晶科名苑、誉峰、中海城南1号、南苑等诸多小区，拥有庞大的常住人口基础；另一方面，从政府部门公布的数据来看，金融城当前的入驻机构达1400家以上，数量还在增加。

区域内已有的超过25万固定消费，及50万以上流动消费，加上未来健康的持续发展空间，令金融城板块的商业项目拥有先天的优势，商业种类和形态也十分丰富。除了以银泰中心、九方等为代表的综合体项目，还有街区商业的代表新街里。

近两年，新街里以“城南美食街IP”的名义崛起，占据了不少话题，同时其今年年初未公开推广的新铺No.6以2小时卖出2个亿的成绩引发业内外强烈关注。

另外还值得一提的是，与新街里相邻的婚庆产业主题的商街项目旺多姆婚庆广场，项目竣工在即，届时不仅将同时开业大量婚庆行业商家，这个法式风格的高端婚庆主题广场也可能将成为新一个婚庆拍照热点区。旺多姆婚庆广场的出现不仅为区域带来新的产业链及活力，也是整个金融城中央消费区业态多样化发展的体现。

很显然，在生活商务氛围都相对成熟浓厚的金融城，独立商街以打通区域人流量、最大程度享受区域人口红利的优势，受到了投资者的青睐，同时商街的形式也确实增大了商业辐射范围，增强了区域实体经济的发展。

营业时间更长且不限业态

独立商街房东与商家的双赢选择

底商一度是社区商铺的主流形式，但底商对于商家而言面临的经营限制也不少，其中最突出的就在于经营时间和经营业态。

由于底商位于居民楼下，所以大部分都有营业时间限制，而且有不少中高端小区底商都明确规定不能引进餐饮商家。这样的条件限制在居住人口众多的板块，对商家和对房东的损失都是巨大的，尤其是对于成都这样鬼饮食文化发达的城市。

独立的街区式商业则正好解决了问题，不仅大量吸附周边消费力，实现“白天商务消费+晚上周边业主消费”的高频次消费；同时在商家享有20小时以上有效营业时间的情况下，尽量保证居住区的安静与安全，契合土地供应新规要求的“住商分离”目的。

以新街里为例，之所以其在“城南商业过剩”的局势中数次以抢眼的销售业绩突围，与独立商街形态有莫大(博客,微博)的关系。

该商街位于南城都汇8万人消费中心，除周边誉峰、时代晶科等高端社区外还辐射金融城的商务人群，说是金融城中央消费区也不为过；

同时新街里以“可24小时营业+不限业态”的宽松条件为经营商家大开方便之门，这才令这个“城南美食街IP”应运而生。

当前新街路的商铺中有逾90%具备做餐饮条件，已有超过200家商家已入驻，未来还将继续扩张，形成最具规模的餐饮基地。独立商家的形式让房东、商家以及消费者在国际城南做到了三赢。

在体会了独立商街与美食结合的大受追捧之后，新街里即将推出的No.6小金铺仍然以50-150平方米为主力面积区间，价格做到了足够令人惊喜的约128万/套起。除此以外，对产品也进行了不少优化，增加更多适宜餐饮商家经营的细节。

例如，扩大外立面玻璃墙，加强室内外的视觉互动；更大面积的平台设计，更有利于外摆；除了新街里双层地下停车场能直达商街四通八达，新铺还临府城大道的路面停车场，更利于周边非居住人群前来用餐；直梯、扶梯、步梯等环伺整个商业，连贯商气……升级后的新街里No.6小金铺推新将社区的“共享经济”发挥得更加成熟。

土地新规出台后，成都各区域都将出现商街为形态的商业产品。作为顺应社会发展大势的独立商街铺面，其必然将是下一个投资优选。

不过，在这里还是要以一句最出名的话结束：“地段、地段，还是地段。”商街常有，三地铁环绕的城南核心商街不常有，金融城中央消费区的独立商街就是新街里。

文章来源：微信公众号锐理数据