随着房地产调控的深化，境内发行公司债、成立房地产集合信托、资管计划、资产证券化（ABS）等各类融资渠道，均对房地产企业大幅收紧。但是，银行向房地产开发企业发放贷款的大门继续敞开。

不久前最新出炉的国家统计局1～2月房产投资销售数据显示，今年前两月，房企国内贷款近5000亿元，同比增长11.5%。这也是近6年来，1、2月份房企开发贷总量的同比最高点。

地产开发贷逆势增长

国家统计局最新数据显示，1～2月房企国内贷款额达4985亿，为2012年以来的同个指标（即1、2月相加）最大值。证券时报记者进一步调查统计局网站公布的数据发现，去年10月地产调控政策以来，开发贷的金额逐月加速上行。

去年10月、11月、12月，房企开发贷款金额分别为1408亿、1896亿、2313亿，均高于前年同期的1396亿、1531亿、1586亿。按总量来看，2015年后3个月开发贷总量为4513亿元，而2016年同期为5617亿元，增长24.46%。

也就是说，在房企融资渠道收紧的大环境下，银行放出的开发贷却逆势增长。“这表明银行对于房企的资金只是部分收紧，并未完全收紧；另外也可能是银行没有优质资产，但是信贷额度又在高位，其他的不敢投，所以就只能投房地产。”中原地产首席分析师张大伟说。

值得一提的是，尽管房企开发贷款大幅增加，但房地产开发企业到位资金却呈现整体下降的趋势。

按照国家统计局口径，房地产开发企业到位资金由国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金构成。统计局数据显示，去年10月以来，地产商到位资金呈现整体下降趋势。去年10月房企到位资金是12550亿，11月为12223亿，12月达到高峰14730亿（每年的12月份均为高峰）；今年1、2月份的月均值（1、2月数据每年是合并披露，只能取均值）则下降到11440亿。

关于房企整体到位资金下滑的原因，分析师告诉记者，房企融资大环境仍旧趋严，其他融资渠道处于收紧状态。

其他融资渠道仍收紧

事实上，随着房地产调控深化，房企的通道融资业务面临着更为严峻的监管。

从去年四季度开始，银监会对16个热点城市开展金融机构房地产相关业务的专项检查，包括且不限于首付贷款、房地产开发贷、与房地产中介及房企合作、理财及信托等多种业务。今年2月，融资渠道进一步收紧，基金业协会发布了《备案管理规范第4号》，禁止私募、资管计划投向上述16个热点城市的地产项目。

这样的监管正在显效。

首先是地产公司债限发。从去年9月底房产调控政策开始，沪深交易所相继对地产行业的公司债监管加严。海通证券分析师姜超的研报显示，2016年11月境内地产公司债发行18只，较10月的41只、9月的80只大量减少，发行金额也从10月的420亿元减少至120亿元；12月公司债仅有浙江万厦发行的5只私募债，发行金额仅为1.4亿元。2017年1月发行6只地产公司债，发行金额32.4亿，仅为去年同期的2.4%，即便考虑到春季的影响，与2016年2月相比，发行额也仅为其10.3%；而今年1月地产公司债发行额仅为同期的2.4%，2月以来地产公司债更是处于“零发行”状态。

其次是房地产信托产品发行收紧。1月房地产领域集合信托成立规模仅100亿元，同比减少逾三成；2月以来集合信托成立规模仅15.9亿元。业内人士表示资金成本抬升至7%以上。

内地房企海外发债因此急剧升温。据记者统计，今年以来内地房企共发行境外债券23只，规模总计79.5亿美元。

海通证券分析指出，从融资成本看，2016年海外地产债平均票息低于2015年，但随着人民币贬值和美元进入加息周期，海外发债成本开始反弹，万科、绿地、碧桂园去年年内发行的几只票据票息均有抬升。在人民币贬值压力仍大、美元债融资成本上行的背景下，地产企业仍选择海外融资，主要还是受国内融资收紧的驱动。