一个多月前，黄菲菲终于从一场声势浩大的购房节中抽离出来。

这是花都房地产发展史上的第一次，也是黄菲菲的第一次。

意料之外又是情理之中，整个活动办下来顺利且圆满。花都所有在售楼盘无一例外参与其中，前来打卡的市民络绎不绝，“天气很好，市民反响也很好，整体成交也很好，企业获得的留资数据也很好”，一切都令人始料未及。

跳出舒适圈，是黄菲菲入行以来始终在做的事情。

毕业后做过一段时间房地产中介，却在最风生水起的时期毅然离开，加入花都房地产行业协会之后，几乎一切从零开始，了解到房地产涉猎的不仅仅只是卖出几套房子那么简单之后，才发现自己曾经的想法太幼稚。

她说自己是幸运的，因为遇到两个好会长，“一个让我手把手教我成长，一个让我完全放开手让我成才”，比起野心勃勃，她更像个勤勉上进的好学生，虚心向学、拘谨、羞赧、没有攻击性。

如今，已是花都房协秘书长的她，处理各种大小事务游刃有余。历经十几年韬光养晦，她的自信远甚于前，但她却仍处在不断提升自己专业水平的探索中。

不惑之年，依旧有惑，黄菲菲在努力适应变化与挑战。

腾讯大粤网：2020年是不平凡的一年，疫情发生以来，全国近70城出手稳楼市，您怎么看待2020年的楼市呢？如果用一个词语来形容，你会选哪个？

黄菲菲：今年的企业都不容易，我觉得都是比较困难的，第一季度基本上是一个断崖式的成交。如果用一个词来形容，我觉得是平稳过渡，能平稳过渡下来已经很不容易了。

腾讯大粤网：面对层出不穷的楼市新政以及市场竞争力的不断加剧，开发商要怎样提高自身优势以更好的满足市场的需求呢？

黄菲菲：首先要提高品牌形象，然后做好品质，加强服务的管理，这是我觉得是经历过疫情以后企业更加需要的。

腾讯大粤网：你觉得是什么样的品质才能更加好地满足大家的需求？

黄菲菲：小区的配套，以及户型合理的设计，还有产品的研发，现在很多小区都加入了一些新科技，更为智能化，另外提高物业的管理水平，这一点也很重要。

腾讯大粤网：花都房地产市场经过这么多年的发展，它究竟步入了一个什么样的发展阶段，从中长期来看，您认为花都的房地产市场前景如何？

黄菲菲：我觉得是一个朝气蓬勃、厚积薄发、潜力可期的价格洼地。 花都一直以来的发展都是比较低调务实的，一直在完善自身的基建配套，比如全方位的立体交通路网，经过长期以来的发展，目前已到了一个比较成熟的时期。

腾讯大粤网：作为房地产行业协会，如何看待房价的涨跌？

黄菲菲：我觉得涨跌都属于正常的市场现象，就目前的情况而言，花都房价下跌的可能性不太大，因为这里本身就是一个价格洼地，房价上涨的水平一直都比较平稳，除了地铁开通那一年，涨幅可能稍微大一点点。

腾讯大粤网：在您看来，过去一年里花都房地产市场存在的根本问题是什么？

黄菲菲：我刚刚说过，花都在此之前一直比较务实，埋头苦干，对区域自身的优势和品牌宣传是存在不足的，现在也有了一定的改进，比如今年我们区政府举办了《花都区建设空铁融合发展示范区》专题新闻发布会，并且建立了花都区城市展厅，另外不久前由房协主办的花都区20周年的房展系列活动中，都介绍了花都未来的城市发展、交通规划和基建配套，再加上近两年来通过区域融媒体中心全面的宣传报道，现在花都市民甚至是周边区域的广州市民、清远市民都对花都有了一个新的认知和了解。

腾讯大粤网：能不能展开谈一下，花都的一个未来在基建上面的一个作为，

黄菲菲：除了自身配套的城市商业，还有教育资源，以及医疗资源以外，最突出的还是交通网络方面，地铁、城轨都开通了，还有很多快速路以及联通周边城市的高速路也陆续在开通。

腾讯大粤网：许多人对花都一直有一些误解，说这里房地产库存量非常之大，那花都的库存到底有多少，您认为花都的库存问题突出吗？

黄菲菲：据我们了解到的数据，花都的库存一直比较低，低于10个月，我觉得大家对花都区的库存量存在误解主要还是因为大家对其区位优势和发展现状不了解所致。花都区作为大湾区重要的国际空铁枢纽，作为广州面向世界的大门，自然会有很多高端产业的聚集，带来高科技人才的进驻和人口的流入。与此同时，花都拥有丰富多样的产品，可以满足各种各样的置业需求，花都拥有行政商务中心的广州唯一区级CBD中轴线、广州北站商圈、融创文旅城的文旅地产、优质教育资源密集和稀缺城央湖景的滨水新城、大湾区空铁枢纽和绿色金融示范区的空港经济区、高端产业基地汽车城、皮具城、珠宝城等产业经济区，芙蓉嶂风景区度假养老地产等等，满足不同人群的居住需求。这样的产品合集对于少于10个月的去化周期来说，确实不存在所谓的“库存问题突出”。

腾讯大粤网：花都在去库存方面有什么举措呢？

黄菲菲：打开销路主要还是通过让大家对花都有全新的认知和更多的了解，把花都城市形象和发展潜力推广出去，吸引更多人来花都安居置业。

除了之前提到的宣传方式之外，今年我区住建局、区融媒体中心、区房协，也联合房地产企业共同制定了一些宣传计划和活动，借助媒体资源，把城市发展和企业品牌的宣传相结合，共同协力打造新的城市名片。

我觉得这个是比较根本的，吸引人来，不是说房价低就可以了，你得让来的人知道来到这里能有什么发展前景，有什么可以吸引我来到这里。

腾讯大粤网：对于一些库存量大的企业，您认为他们该如何积极地作为呢？

黄菲菲：我觉得花都还没有一个积压库存特别大的企业，因为企业推货一般有自己的节点，每一期怎么去开发，什么时候推，有自己的计划，一般都会在正常的时间内销售完毕。

腾讯大粤网：最近几年的花都市场发生了很大的变化，就比如像融创、恒大这一类的大鳄蜂拥而入，而很多曾经风光一时的本土开发商，市场份额逐渐萎缩，甚至被迫退出市场。您怎么看待这样的一种趋势？

黄菲菲：我觉得融创和恒大这一类大集团的进入，能够说明花都潜力很大，因为这些龙头企业嗅觉都很灵敏，他们布局于此，就是对花都未来发展潜力最好的印证。本土企业和大企业相比，在资金、知名度以及品质方面肯定存在一定差距，自然也会有一定冲击，我觉得这也是属于市场的正常规律，优胜劣汰。但本地中小企业并非毫无优势，比如我们会长单位雄炜地产和副会长单位骏威地产、雅宝地产，他们开发的楼盘在本地知名度很高，也有不少本地的粉丝，因为本地人更知道企业的发展历史，知道他们就是做建筑出身，他们的品质也有口皆碑，品牌形象也很不错。 而且我觉得本地企业借助时代发展的优势，拿地比较早，地块都位处中心板块或者配套成熟的地段，更有优势。

腾讯大粤网：您认为中小房企该如何突围？

黄菲菲：我觉得主中小企业主要还是把握自己的节奏，不要盲目跟风，或者一味跟大集团比，做好自己的品质，提升产品的竞争力，做精而不做量。

腾讯大粤网：这次疫情对房地产市场的冲击和影响在哪些方面？疫情以来，就您了解到的情况而言，花都市民的置业选择有没有发生一些什么变化？比如说户型、社区配置方面？

黄菲菲：对第一季度冲击比较大，因为大家那时候都不出门，成交比较少。随着疫情的消退，复工复产的逐步推进，市场也慢慢恢复正常，据我了解，对于刚需族来说变化不大，该置业的还是会置业，反而90和00后的年轻人的置业意识提升了不少。年轻人对该买房还是该租房一直存在争论，疫情期间发生了很多租房者被拒绝进入小区的情况，他们会更加意识到房子的重要性，对家的需求就会有一个重新的定义。疫情后改善型的需求也增加了， 以前觉得房子能住就行，对配套和管理没有要求的这部分人挺多，疫情后对居住空间、居住环境以及物业服务有了新的追求，所以就增加了一部分改善的需求。

对于开发商而言，这次疫情之后他们开始重视物业，也就是售后服务，以前购房者买房可能看中的是小区环境、户型、价格等，现在他们也开始将物业的服务管理纳入考核标准，一些比较大的集团，从开发到销售到物业都是自己公司的，就会比较有优势。

腾讯大粤网：深圳、东莞限购升级对花都房地产市场影响大吗？

黄菲菲：一些经济比较好，手头上有多余财富的人，会想着买房子抗通胀，深圳东莞限购后，这些城市的人如果把置业目光投向广州，就会去到有人才政策的区域，比如花都、黄埔、南沙，还有不限购的从化和增城。增城和从化可能度假产品比较多，但是花都产品会更为多样，价格也具有一定优势，性价比比较高。据我所知限购之后，有部分来自东莞深圳的客户去到文旅城置业。

腾讯大粤网：对于2021年花都的政策及楼市走向，您有哪些预期？

黄菲菲：从目前的数据来看，整个市场还是平稳增长的这样阶段，根据花都目前的发展方向和今年针对人才引进的专项政策来看，个人预期在人才引进方面应该会进一步的优化。此外我觉得在医疗教育这一块也会进行一些优化，因为要吸引更多人才安居乐业在这里，就需要各方面资源跟得上需求。

腾讯大粤网：您认为花都相对比广州其他区域的优势在哪里？

黄菲菲：每个片区都有自身的条件优势，花都配套齐全，产品多元化，能满足大部分人的需求，最重要的一点是，这里处于价格洼地。

腾讯大粤网：能不能为接下来想要在广州花都的网友提供一些建议？

黄菲菲：花都每一个板块都有自己的优势条件，无论首次置业还是改善型买家，购房都需要“做功课”，除了对自身需求和资金的清晰考虑，还要对楼盘的配套、管理，周边的设施、环境都要亲自了解，不要盲目听信传言或是推销包装，不要一味听别人传这里未来会建什么，没有官方的东西，不要轻信。没有完美的房子，只有最适合你的房子。结合自己的需求，多看，多考虑。

腾讯大粤网：房企又应该怎样开发出适销对路的房子呢？

黄菲菲：提升产品品质、强化物业管理服务。因为现在的市场不同了，不是说像以前一样建好一个房子，大家都会争相去买，现在购房者对生活品质有更高的追求，也会去货比三家，所以开发商一定要提高自己的产品核心竞争力。

腾讯大粤网：花都房协成立了多少年了？主要职能是什么？

黄菲菲：1999年6月成立，到现在已经走过21年了。服务企业，政企之间的桥梁是房协的主要宗旨，这也是所有协会的宗旨。各地协会行业发展不一、经济实力和人才能力不一，导致各地协会的做法都不同，借鉴经验和模式上需要结合实际，寻求自身在这个行业里的发展方向，我的理解是政府和企业需要我们做什么，我们就做什么。

腾讯大粤网：您认为花都房协和开发商之间的关系是什么？

黄菲菲：协会服务于房企。

腾讯大粤网：2020年伊始，新冠肺炎疫情席卷全国，对我国经济造成巨大冲击，房地产业自然也无法置身事外。为推动房地产行业复苏，花都房协在过去一年做了什么工作？遇到了那些问题？是如何解决的？

黄菲菲：2020年开始的时候，疫情对房地产市场产生了很大影响，花都房协为了推动整个花都房地产行业的复苏，走访了许多房地产企业，围绕企业困境，主动反映企业需求，多走多听、多看多汇报，与相关主管部门和企业保持密切联系与交流，帮助大家推进复工复产，维持行业的平稳。

我们还会为一些政策制定提供参考意见，比如今年1月初开始实施的人才绿卡政策，我们会提供一些实施细节上的建议。

此外，为了提振市场的信心，进一步刺激需购房的需求，举办各类的活动和属于花都自己的购房节。当然也会结合市场节点做一些活动和宣传，比如五一、端午、十一等，因为大家刚刚经历了疫情，在置业方面的安排会有些停滞。

腾讯大粤网：当中有遇到什么困难吗？

黄菲菲：基本没怎么遇到，都还挺顺利，主要企业也比较配合。

腾讯大粤网：你刚才有说到我们花都已经举办第一届购房节，它的效果怎么样？接下来还会有第二届第三届之类的吗？

黄菲菲：效果还不错，明年会话看企业的需求，他们觉得需要，我们就继续举办，争取办。因为今年无论是市民的反向还是成交数据都不错，效果也比较满意。今年我们是跟文旅局合作，接下来也会考虑跟政府其他部门合作，只要是对花都市民或者区域发展有利好的我们都会融合起来。

腾讯大粤网：2021年花都房协有什么目标？会集中推进哪些重点工作？

黄菲菲：继续服务好会员企业，配合好政府工作，这是基本的，结合企业需求多搞一些活动，继续提升市场信心，加大对花都形象的宣传，在主管部门的领导下，开展一些关于房地产各方面业务的培训工作，加强企业之间的互动。

除了培训工作之外，我们也会争取联动企业继续举办一些大的活动，此外会配合融媒体中心和会员企业，在宣传企业品牌、楼盘的同时，把花都形象带出去，让大家慢慢认识到花都的优势、环境、产业等等。

腾讯大粤网：请问您是哪一年进入行业的？

黄菲菲：08年。

腾讯大粤网：为什么会选择进入房地产行业，当时对房地产最直观的感受是什么？

黄菲菲：毕业先做了一下房地产中介，对这个行业有所了解，那个时候只觉得买房子很好赚，而且还没有限购政策的出台，好像考个证就能卖，当时做了终结之后卖出第一套房，觉得好像也没有那么难，做了中介大概半年之后，对花都以及房地产有了一定了解，那个时候正值政企分开，行业协会需要独立出来发展，于是有人推荐我来试一下。

当时觉得买房子只是一方面，进入到房协之后才发现房地产这个系统，涉及面很广，很锻炼人，而且能开阔视野，总体感觉是高大上。

腾讯大粤网：刚入行时对您来说，最大的考验是什么？有没有遇到比较大的困难，让你想过不干了回家？是什么让你最终坚持了下来？

黄菲菲：才明白自己有多幼稚，因为房地产体系真的非常大，不单单只是自己之前看到的一套房子的售卖，还有房企的评估到拿地，再到规划、设计、报建等等，从一块地到销售再到售后的物业服务所涉及到的环节太多，涉及面也很广，当时我个人的专业知识其实并不足以应对，因为我本身也不是房地产专业出身，自己的知识储备不足以应对工作的内容，那种无能感是令我想要掩面回家的。来到房协之后，你首先得分析整个系统的运作，但是你会发现很多东西自己听都没有听过，更别提接触了，还有一些专业名词，别人在说的时候自己无法理解，什么都不懂。以前以为卖过几套房子就进入了房地产行业，但其实并不是。

最终坚持下来并且一路走到今天，要感恩遇到两位好会长，创会会长王镜新，他曾是原国土房管局的副局长，转业回来正好是花都房地产处于上升发展的时期，所以他对房地产的开发和发展，以及花都房地产的发展历史，都经历了一遍知识储备和业务量都很大，全靠他的引领和培养，以及“呕心沥血”的教导，才把我这个原本什么都不懂的“菜鸟”手把手教会。他退休之后，，现任会长陈志雄先生接任，陈会长手头上的业务比较繁忙，所以对协会的工作无法事事过问、亲力亲为，于是给予我无条件的信任，放手让我历练，给我信心以及支持。他常常会说，你尽管放手做，凭你自己的经验和理解做，有什么事，背后还有我。所以我觉得自己很幸运，感恩遇到两位在不同阶段给予我不同支持，让我不断成长的会长。

腾讯大粤网：最开始的时候，家人、朋友是怎么看待你的职业选择的？

黄菲菲：没有什么特别看法，在我家人看来，自己选择做什么是我自己的事情，送我去读书，能读成什么样也是我自己的事，并不是一定要你去做什么或者不让你做什么。

朋友的话，大家都是同年龄人，那个时候刚出来，大家都在寻找属于自己的定位，那个时候也很少说自己读什么出来就对口什么工作，所以你得什么都去尝试，然后你才能找到适合自己的位置。

腾讯大粤网：在从事这一行的过程中，你最享受的东西有哪一些？

黄菲菲：得到企业的认可，因为从开始什么都不懂，什么都不会做，再到秘书长的职位，不但要做好自己的工作，还要跟企业对接、沟通、交流，全区这么多的企业，你要了解每一个企业的优点是什么，在花都开发的楼盘有多少，在花都的定位是什么，产品类型是什么，所有东西都需要慢慢去学习，慢慢去记。从一个秘书走到秘书长，对我来说也是换了一种挑战，以前让我有成就感的可能是自己在慢慢成长，现在就是得到企业的认可，以及主管部门对协会的认可，每完成一次挑战，即使过程充满艰辛，仍庆幸自己有机会体验。

腾讯大粤网：过去一年工作中最让你感到困惑或者棘手的事情是什么？有没有哪件事情让你印象深刻？

黄菲菲：首次组织举办全区的购房节，因为此前没有先例，没有模板，也没有参照，心里完全没有底，为了刺激提振的市场，主管部门予以委以重任让你去搞，自己也不知道到底能做成什么样，也不确定企业支不支持，市民反响如何，活动效果能否达到预期，因为购房节是在户外进行，甚至连天气我都会感到忧虑，有段时间天天晚上睡不着觉。还有一个就是经费问题，今年由于疫情很多企业都受到了影响，所以每个企业会有自己的考虑，另外企业本身有自己的推销节点，有自己的活动，能不能支持这个活动对我来说是很大的挑战，你也会深感忧虑。棘手倒算不上，因为后面实施起来整过过程还是比较顺利，区内所有在售楼盘都参加，这样的支持力度是我最初完全没想过的。活动当天天气不错，活动期间的成交量，后面持续的影响，以及企业得到的客户留资数量，都很不错。这也是让我印象最为深刻的一件事。

腾讯大粤网：对比2019年，2020年你的工作和生活是否有发生什么变化？

黄菲菲：也没有，一直都在挑战。今年和大家经历的都是一样，经历了一个大家都没有经历过的疫情，然后推动复工复产

腾讯大粤网：2020年立的flag实现了吗？2021年有什么flag？未来一年的工作目标是什么？

黄菲菲：2020年工作和生活上的小目标都基本实现，有待加强。2021年希望继续提升自己的一个专业水平，更好地为政府、会员、企业服务，继续学习，不断提升自己。

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